房(fáng)屋買賣，你約定的(de)20%違約金，在法院人(rén)眼裏就是個(gè)“笑(xiào)話(huà)”
房(fáng)屋買賣中買方違約導緻合同解除，違約金的(de)裁判規則
在二手房(fáng)（存量房(fáng)）房(fáng)屋買賣中，買賣雙方往往都約定，一方違約導緻另一方行使合同解除權的(de)，違約方應向守約方支付房(fáng)屋總價款20%的(de)違約金。
對(duì)于動辄幾百萬甚至幾千萬元的(de)房(fáng)價來(lái)說，總房(fáng)價20%的(de)違約金，于普通(tōng)老百姓而言簡直就是一筆巨款。
那麽實務中，如果買方違約，導緻賣方單方面行使合同解除權的(de)，作爲賣方真的(de)能夠拿到合同約定的(de)房(fáng)屋總價款20%的(de)巨額違約金嗎？
搞清這(zhè)個(gè)問題，我們先來(lái)看看《民法典》合同編關于違約金的(de)規定：
《民法典》第585條規定：當事人(rén)可(kě)以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對(duì)方支付一定數額的(de)違約金，也(yě)可(kě)以約定因違約産生的(de)損失賠償額的(de)計算(suàn)方法。
約定的(de)違約金低于造成的(de)損失的(de)，人(rén)民法院或者仲裁機構可(kě)以根據當事人(rén)的(de)請求予以增加；約定的(de)違約金過分(fēn)高(gāo)于造成的(de)損失的(de)，人(rén)民法院或者仲裁機構可(kě)以根據當事人(rén)的(de)請求予以适當減少。（本條與原《合同法》相關條款沒有本質區(qū)别）
根據上述條款的(de)規定，法律支持當事人(rén)關于違約金的(de)約定，但是，該條第二款又明(míng)确授予人(rén)民法院或仲裁機構的(de)自由裁量權，即一旦違約方認爲違約金過高(gāo)，要求人(rén)民法院或仲裁機構予以調整，而守約方又無法證明(míng)實際損失的(de)情況下(xià)，人(rén)民法院或仲裁機構就會依法調整違約金的(de)數額。
在司法實踐中，這(zhè)類調整違約金的(de)案例比比皆是，完全看裁判者的(de)心情及認知，而且調整違約金屬于自由裁量權範疇，除非極不合理(lǐ)，否則即便上訴，二審法院一般也(yě)不改判。
本文給大(dà)家帶來(lái)4個(gè)買方違約，賣方依法行使合同解除權的(de)案例（均是二審案例），看看法院判決支持違約金的(de)混亂比例。
說句實話(huà)，看完這(zhè)些案例，你約定的(de)20%的(de)高(gāo)額違約金，在法官眼裏隻不過就是個(gè)“笑(xiào)話(huà)”。
案例一、買方違約，賣方解除合同，房(fáng)屋買賣總價款520萬元，約定違約金20%，法院判決45萬違約金。實際違約金占比爲8.65%。
案件索引
案号：（2020）滬02民終10204号
徐子楓與仲雅斐、朗權利房(fáng)屋買賣合同糾紛案
關于違約金标準，上海市第二中級人(rén)民法院認爲：
徐子楓主張應按合同約定的(de)20％标準支付違約金，仲雅斐、朗權利則認爲違約金過高(gāo)要求法院予以調整。一審法院考慮到涉案合同履行情況、違約程度、賣方損失等因素，酌情确定仲雅斐、朗權利支付徐子楓違約金45萬元，尚屬合理(lǐ)，應予維持。
案例二、買方違約，賣方解除合同，房(fáng)屋買賣總價款308萬元，合同約定違約金20%，法院判決10萬違約金，實際違約金占比爲3.246%
案件索引
案号：（2020）滬02民終9313号
高(gāo)玉琴、宋繼勇等房(fáng)屋買賣合同糾紛案
關于違約金标準，上海市第二中級人(rén)民法院認爲：一審法院結合合同履行情況、朱**新的(de)過錯程度及高(gāo)玉琴、宋繼勇、宋歡的(de)實際損失，酌定朱**新應當承擔違約金10萬元，扣除雙方一緻同意沒收的(de)房(fáng)款5萬元外，朱**新還(hái)應另行償付高(gāo)玉琴、宋繼勇、宋歡違約金5萬元，并無不妥，本院予以認同，故對(duì)朱**新的(de)上訴請求不予支持。高(gāo)玉琴、宋繼勇、宋歡上訴主張一審法院酌定朱**新承擔違約金10萬元過低，不足以彌補其實際損失，但高(gāo)玉琴、宋繼勇、宋歡提供的(de)證據尚不足以證明(míng)其主張，故本院對(duì)其上訴理(lǐ)由不予采信。
案例三、買方違約，賣方解除合同，房(fáng)屋買賣總價款2120萬元，約定違約金20%，法院判決40萬違約金。實際違約金比例爲總房(fáng)價款的(de)1.886%
案件索引：
案号：（2020）滬02民終8380号
董琦與戴岚房(fáng)屋買賣合同糾紛案
關于違約責任認定及違約金，上海市第二中級人(rén)民法院認爲：由于董琦既未提供其已辦妥銀行貸款手續的(de)相關證據，亦未提供其在2019年11月(yuè)13日已具備現金支付剩餘房(fáng)款能力的(de)證據，故一審法院認定董琦違約，應按合同約定承擔違約責任，于法有據。同時(shí)一審法院鑒于戴岚對(duì)于交易的(de)停滞負有責任以及雙方過錯程度、實際損失等因素，對(duì)違約金金額酌情調整爲40萬元，并無不妥，本院予以維持。
案例四、買方違約，賣方解除合同，房(fáng)屋買賣總價款840萬元，約定違約金20%，法院判決100萬違約金。實際違約金比例爲總房(fáng)價款的(de)11.9%
案件索引：
案号：（2020）滬01民終2755号
張雪(xuě)萍與宋嬌嬌房(fáng)屋買賣合同糾紛
本案中，一審法院依法調整違約金總金額爲1,000,000元，買方仍然認爲過高(gāo)，上海市第一中級人(rén)民法院認爲：雙方在《上海市房(fáng)地産買賣合同》中約定了(le)違約方應支付守約方相當于總房(fáng)價款20%的(de)違約金。張雪(xuě)萍在一審中提出合同約定的(de)違約金過高(gāo)。根據相關規定，違約金的(de)調整應以實際損失爲基礎，兼顧合同履行情況、當事人(rén)過錯程度以及預期利益等綜合因素。故一審法院在綜合考慮上述因素的(de)情況下(xià)對(duì)違約金進行了(le)調整，酌減後的(de)金額亦屬合理(lǐ)。張雪(xuě)萍上訴主張酌減後的(de)金額仍然過高(gāo)，但缺乏有效證據佐證，故本院不予采納。
從上述幾個(gè)案可(kě)以看出，二手房(fáng)買賣中違約金的(de)裁判标準是多(duō)麽混亂，最低的(de)違約金僅占合同總價款的(de)1.89%，最高(gāo)的(de)爲11.9%。法院在判定違約金是否過高(gāo)以及調低違約金幅度是總以“違約金的(de)調整應以實際損失爲基礎，兼顧合同履行情況、當事人(rén)過錯程度以及預期利益等綜合因素”爲理(lǐ)由，然後一槌敲定違約金的(de)具體數額。
因此，法院考量的(de)因素，也(yě)是我們律師在代理(lǐ)此類案件中需要關注的(de)幾個(gè)因素。
考量因素之一關于實際損失的(de)情況
實際損失是違約金調整基礎，可(kě)以說是重中之重，其他(tā)所有的(de)考量因素隻不過是在此基礎上兼顧考慮。在司法實踐中,當事人(rén)約定的(de)違約金超過造成損失的(de)30%的(de),一般認定爲“過分(fēn)高(gāo)于造成的(de)損失”（原《合同法》司法解釋二第29條規定）。
針對(duì)二手房(fáng)買賣中，由于買方違約導緻賣方解除合同的(de)，作爲賣方最難證明(míng)的(de)就是實際損失情況，同樣買方就更難證明(míng)賣方的(de)實際損失情況。因此，在實務中，除非賣方能夠證明(míng)實際損失究竟是多(duō)少，否則隻要買方一提出約定的(de)違約金過高(gāo)，必将面臨法院依法調整違約金，而調整違約金後，一方不服再上訴的(de)話(huà)，法院就會根據“誰主張、誰舉證”的(de)基本原則來(lái)分(fēn)配舉證責任。例如，本文案例二中賣方（上訴人(rén)）認爲法院判決的(de)違約金過低，不能彌補實際損失，而法院直接将損失過低的(de)舉證責任分(fēn)配給賣方，而賣方又舉證不能，最終二審敗訴，法院隻判決了(le)10萬元的(de)違約金；本文案例四中，法院在調整違約金爲人(rén)民币100萬元的(de)情況下(xià)，買方（上訴人(rén)）仍然認爲違約金過高(gāo)，但是卻沒有證據證明(míng)，而被法院駁回。
因此，在處理(lǐ)此類案件時(shí)，盡量說服法官将損失的(de)舉證責任分(fēn)配給相對(duì)方，以期獲得(de)較好的(de)判決結果。
考量因素之二關于合同履行情況
在房(fáng)屋買賣合同糾紛中，如果買方僅存在輕微違約行爲而達到合同解除條件時(shí)，賣方即行使合同解除權的(de)情況下(xià)，可(kě)适當降低違約金數額，而買方存在根本違約，比如根本無力支付購(gòu)房(fáng)款，導緻合同無法繼續履行的(de)情況下(xià)，違約金調整的(de)幅度可(kě)能會比較小。
考量因素之三過錯程度
在房(fáng)屋買賣中，買受方主觀過錯程度較小或者賣方也(yě)有過錯時(shí),可(kě)以适當調整違約金的(de)數額。在買方屬于惡意違約的(de)情況下(xià),例如雙方當事人(rén)簽訂合同後,遇到房(fáng)地産調控政策，房(fáng)地産價格突然下(xià)跌時(shí)，買方違約不買，此時(shí)違約金的(de)調整幅度可(kě)能就較小。
考量因素之四預期利益等其他(tā)因素
就房(fáng)屋買賣合同本身而言，在房(fáng)價比較穩定的(de)情形下(xià)，買方的(de)違約導緻賣方行使合同解除權的(de)，一般不會嚴重影(yǐng)響賣方預期利益實現，除非雙方在合同中已約定賣方獲得(de)的(de)房(fáng)價款需要用(yòng)于特定的(de)用(yòng)途，比如換房(fáng)、或其他(tā)重要投資等，否則，一般難以考量賣方預期利益的(de)受損情況。除此以爲，法院還(hái)會考慮标的(de)金額大(dà)小、當事人(rén)情況、當事人(rén)的(de)經濟能力情況等等來(lái)綜合考慮。
雖然，在房(fáng)屋買賣中，你約定了(le)合同總價款20%的(de)違約金，但是在法院人(rén)眼裏，你想拿到違約金，必須面臨上述諸多(duō)考量因素，可(kě)以說有些違約金的(de)調整幅度，超出我們認知，但是約定違約金比不約定一定要好！不約定違約金，在一方違約後，另一方隻能主張損失賠償，那麽守約方将更加被動。
如果你一定要拿到20%的(de)違約金話(huà)，建議(yì)利用(yòng)定金罰則，約定高(gāo)額的(de)定金條款，或在合同中約定雙方均放棄請求人(rén)民法院和(hé)仲裁機構調整違約金的(de)權利，例如（2019）最高(gāo)法民申3344号案例中，最高(gāo)院就支持當事人(rén)的(de)約定，認定放棄調整違約金的(de)權利對(duì)當事人(rén)均有約束力，沒有調整違約金。但是，上述案例并非指導性案例，在司法實踐中即便有相應的(de)約定，法院仍然有可(kě)能依據公平原則等依法調整違約金。
雖然，房(fáng)屋買賣中，買方違約後，賣方想拿到買方20%的(de)違約金，可(kě)以說幾乎不太可(kě)能，但是，該約定高(gāo)額的(de)違約金還(hái)是要約定，至少對(duì)相對(duì)方有一個(gè)震懾力，讓對(duì)方積極履行合同義務。